评论：房贷改革有利于精准调控

抵押贷款改革有利于精确监管（人民评论）

抵押贷款改革不是为了“释水”，而是为了利率市场化。整体利率水平与以前基本持平，实际利息支出基本不受影响。全面推进按揭贷款改革，落实“以人为本”的发展思路

不久前，央行发布通知称，自10月8日起，新增商业个人住房贷款利率已经形成，加上最近一个月同期贷款市场报价率（LPR）点。这项被称为“住房贷款新政”的改革引起了很多关注。大多数解释都是从利率形成机制出发，分析政策对不同住房群体的不同影响。人们普遍认为，改革前后的利益负担相当，对房地产市场的短期影响不明显，更适合于精准监管和城市政策。

首先，新的抵押贷款政策是利率市场化改革的有机组成部分。应该指出的是，商业银行发放住房贷款应该在市场中起决定性作用。但是，目前的贷款利率根据基准利率波动，基准利率由行政部门确定，长期相对稳定性保持不变。资源不匹配，降低财务效率。因此，参考公开市场操作，特别是LPR，是解决基准和市场利率“两条轨道”的关键。因此，抵押贷款利率每月与LPR“相关”，这自然会及时反映市场利率的波动，有利于风险释放和效率提升。可以看出，抵押贷款改革不是为了“释水”，而是为了利率市场化。

其次，抵押贷款利率总体上没有太大变化，更适合于精确的调控。市场的主要担忧在于新的利率形成机制的“任性”。然而，从中长期来看，LPR水平的波动并不是事实，这基本上反映了金融服务实体经济的能力，也将受到必要窗口的指导。从短期来看，“加点”也是一种重要的调整手段。例如，北京第一和第二套房的当前利率约为基准利率的10％和20％。改革后，第一套抵押贷款利率不应低于LPR，第二套不应低于LPR加60个基点，然后考虑各城市和银行的自由裁量权，以及“利率重新定价”还款过程中的因素，抵押贷款整体利率水平与以前基本持平，实际利息支出基本不受影响。

第三，从宏观调控的角度看，“留守不投资”的定位没有动摇，房地产永远不会成为刺激经济增长的手段。为了避免房价的起伏，特别是在热点地区，抵押贷款利率作为购房成本的重要组成部分，必须及时适当地进行前期调整和微调，并且必然会服从并服务于监管的目标和总体情况。另一方面，近期建设的各类经济适用房和政策性住房，如上海将外国人口纳入共有产权申报范围，大多属于“第一套，第一笔贷款”的范畴。贷款审批享有一定程度的优惠待遇，实际上是转移。相当一部分信贷需求支撑了抵押贷款利率的整体稳定性。

还应该指出的是，一些地方抵押贷款政策倾向于错位和越位。例如，一些银行收紧了改善的需求，甚至拒绝放贷。由于信贷额度或交货速度的偏差，一些银行人为地推迟了审批时间。为了稳定住房价格，一些城市对公积金贷款客户的支付期限和支付金额设置了不合理的限制。刚性和改善的需求群体主要是工人阶级。大数据时代可以对其进行详细评估，“无差异”的“一刀切”政策转变为精确的政策。在这方面，未来住房信贷改革的全面深化必须注重差异化，个性化和准确的优质金融服务。

房地产市场的发展，归根结底，必须贯彻“以人为本”的发展思路;房地产市场的监管最终将集中在共同繁荣的主线上。改革开放以来，全市人均住房面积从6.7平方米跃升至36.6平方米，这是一项了不起的成就。展望下半年的城市化房地产市场，我们拥有动态的微观基础，坚实可靠的中观保护，以及多维度，高效的宏观工具。只要我们依靠科学的规划，合理的指导和审慎的监督，我们就能实现生活的目标。

洪乐峰