近三年来16城出台政策限制“商改住” 多地鼓励“商改租”

中信经纬客户，12月7日(徐世明)近日，佛山市住房和建设局发布通知，禁止商业写字楼换房。自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16个地方都出台了限制“企业生存”的政策。从控制更多土地的综合政策来看，最基本的原则是不要擅自将土地变成住宅用地。

16城市宣布限制“商业生存”的政策

2017年以来城市宣布限制“商业生存”的政策资料来源:诸葛赵方

上海、广州、深圳、成都等一线城市和一些热门二线城市继2017年3月北京宣布对商业经营项目的监管政策后，到2019年8月，厦门颁布了最严格的“公寓禁令”、“商业生存”和“商业生存”政策。

据诸葛搜屋统计，自2017年以来，北京、天津、广州、深圳、厦门等16个地方相继出台了限制“经商易居”的政策。从政策城市分布来看，一线城市和热点二线城市为主，长三角和珠三角地区较为集中。

诸葛亮对找房子的分析说，在政策取向上，除了规范商业写字楼的性质，禁止其转为住宅用途之外，它已经成为各个城市政策的基本条件。例如，北京还规定，分区单元的最低数量不得少于500平方米，出售二手商业写字楼必须全额付款等项目。深圳、成都等地侧重于供应方的产品设计控制。北京和广州在转让条款中规定，购买的商业地产不能转让给个人，只能转让给法人。

公寓市场正面临降温。

禁止“以商换居”的政策影响了商住公寓市场的活动。买家和投机者在开始购买商业和住宅公寓时更加谨慎，成交量的持续下降将导致价格下跌。诸葛说，总体而言，北京和上海受到了该政策的严重影响，这是对公寓市场的致命打击，成交量和价格都在下降。又是广州；南京和东莞的影响不大，成交量和价格略有下降。由于深圳市场的特殊性，商品房严重短缺，公寓市场由高端需求客户驱动。该政策出台后，市场总体仍在持续上涨，但对其他城市没有借鉴意义。

“对‘企业对住宅’的禁令使得一些商品房无法出售，市场也没有吸引力。这将导致股票问题。”易居研究所智库中心研究主任严跃进在接受中新经纬客户采访时说。值得注意的是，北京、上海、广州、深圳等城市除了限制“商住”外，还出台了鼓励“商租”的政策，为商品房提供了另一条出路。

但是诸葛赵方说，目前市场上的商住公寓项目总体过剩，对该产品的严格规定阻止开发商利用法律漏洞制造商住公寓产品。虽然一些城市出台了鼓励“企业对租”和“企业对租”落地的政策，也符合市场需求，但实施过程缺乏配套政策，整体实施情况不理想。未来，公寓市场仍将由库存移除主导。此外，该政策预计不会在短期内出台，而且很可能会从一线和热门二线城市蔓延到其他城市。公寓市场将面临降温危机。

商业地产投资和销售双双下滑

2019年1-10月，商品房销售面积为1.33251亿平方米，今年首次由负向正增长，同比增长0.1%，1-9月同比下降0.1%。其中，办公楼销售面积下降11.9%，商业楼宇销售面积下降14.0%。商品房销售同比增长7.3%，其中住宅销售增长10.8%，写字楼销售下降11.5%，商品房销售下降13.4%。

“这也与地方政府因素有关。例如，呼和浩特市明确规定，已取得使用权的商业用地可以调整为商品房用地，调整比例最高可达50%。客观地说，将一些商业房地产开发和投资数据转换为住宅投资也将减少商业房地产开发和投资数据。”阎跃进补充道。(中信经纬APP)

中信经纬保留所有权利。未经书面授权，任何单位和个人不得转载、摘录或以其他方式使用。