大海湾地区的未来可以在同一个城市看到，没有任何猜测的余地。在过去的一年里，“粤、港、澳、大湾”已经成为一个热门话题。中国南方高度活跃的经济气候以全新的态度吸引了各界的关注。那么，在过去的一年里，大湾地区发生了什么变化？你如何看待海湾地区目前的发展？未来的前景如何？
■购房分析
●骑士弗兰克大中华区调研咨询部部长纪延勋
购房者仍然主要来自广东省
今年以来，大湾区市场已经被分割，广州、佛山、珠海等地商品房销售面积逐年增加。深圳整体市场供不应求，但随着供应的改善，销售面积也同比大幅反弹。由于过去几年市场容量的不断扩大，中山、肇庆等地仍有一定的调整空间。
今年，随着《粤港澳海湾地区发展规划纲要》的正式发布，海湾地区迎来了一个战略机遇期。在此背景下，大湾区市场规模在短期加速后呈现持续稳定的上升趋势。就大湾区明年和未来的发展而言，由于大湾区受益于国家政策，二线城市的房价涨幅将优于其他二线城市。由于有利的经济条件，广州和深圳也将增长3%-5%。
大湾区吸引了全国各地的买家，主要来自广东。然而，香港人在海湾地区的市场份额仍然很小。不过，最近推出的一些优惠政策，对香港人在这里置业有很大吸引力。
自住需求占58%
●中原集团研究部相关人员
广东、香港、澳门、大湾区平均购买年龄为36.3岁。年龄的波动与市场热度有关。今年1月至5月，购房者的年龄保持在36岁左右，接近2017年第二季度。
2016年至2019年5月，大湾区买家以自住为主，占58%。投资需求占24%。然而，今年3月至5月，随着市场热的升温，自住需求的比例趋于下降，但自住需求的比例仍高于2018年的平均水平。
从购房者的构成来看，中山、惠州、佛山和东莞很接近。从2016年到2019年5月，超过20%的交易是由海外客户完成的(广东省内)，广东省是一个接受溢出需求的典型城市。而广州、深圳和珠海主要是本地客户。其中，中山在深圳、惠州和广州拥有大量客户。惠州和东莞主要承担深圳的溢出需求。佛山主要接受广州的溢出需求。
努力奋斗的年轻人是一个重要的买家群体
购房者小月(化名)
我住在深圳。大湾区的规划刚出台时，我家乡的一些朋友来深圳看房子。今年六月，我自己买了这所房子，并在婚礼上买了下来。当我第一次来到深圳时，我买了一套67平方米的两居室公寓。买下这个住宅区的原因是因为华强市这个新开工的项目，它位于街道的对角。当我去排队买彩票时，我没有抓住它。我看了看附近的二手房。
我认为深圳将来一定会成为一个稳定、中等、向上的城市。从目前的情况来看，深圳仍在吸引人才的过程中。这里有许多年轻人在努力工作，他们是更重要的买家。
在深圳买房的香港人也很多，他们愿意投资。在我遇到一些香港阿姨之前，他们听说这道菜很受欢迎，所以他们过来看了看，因为他们是在八佰伴上市前直接买的。
■企业发展
加速城市更新项目进展
●华阳年集团(中国)有限公司执行董事兼副总裁张惠明CFO
深耕大湾区，是华阳年未来五年最重要的任务之一。截至今年六月三十日，花展年在大湾区进行了39项市区重建计划
澳源作为大湾区的本土企业，继续重视大湾区的发展，并将大湾区视为区域发展战略的重要组成部分。截至6月底，澳源区土地储备总建筑面积约756万平方米，储备价值超过1100亿元。此外，奥林匹克公园还提前规划了城市更新项目，以实现旧城、老村和老工厂“三旧”改造的全覆盖。预计新增可销售资源2197亿元，其中74%位于大湾区。
奥林匹克公园将继续关注大湾区的发展，并结合公司的战略和运营需求，为公司在大湾区的未来发展做出规划。
未来在大湾区，澳远将重点增加一线和二线城市的布局。与此同时，它将考虑以区域方式投资布局，覆盖整个区域，并扩大土地收购机会。此外，澳远还将重视并购，并继续关注拍卖市场。同时，应重视生产与城市一体化、城市更新和乡镇企业合作等多样化的征地渠道。
更多住宅企业落户加速竞争
58张博，安居克房地产研究院首席分析师
粤港澳大湾区，作为中国开放程度最高、经济活力最强的地区之一，在国家整体发展中具有重要的战略地位。在所有地级市中，深圳、广东和佛山的常住人口比户籍人口多得多，是广东、香港和澳门吸引外来人口最多的城市。
未来，粤港澳及海湾地区的城市边界将逐渐模糊，“都市圈”将建成，各种因素的流动将更加自由化。同时，城市间的协同发展效应将得到增强，广东与深圳之间的牵引力将得到进一步体现。
在人才方面，粤港澳大湾区约占25-34岁人才的60%，具有明显的年轻化特征，人才结构有待优化。随着城市吸引力的增加，大量人才的流入将会给区域发展带来持续的动力。此外，将有更多的住房企业落户大湾区，住房企业之间的竞争将加快，粤港澳台大湾区的房地产市场将进行重组。
■趋势
住房改善需求即将发布
●大湾区壳牌研究院首席市场分析师徐小乐的住房拥有率较低，近3500万人没有自己的家园。住房拥有率仍远低于全国平均水平。
此外，大湾区的生活质量不高，需要在后期进行大量的改善。其中，香港、深圳和广州的人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米，远低于全国平均水平36.9平方米(2017年)。与国外的海湾地区相比，还有很大的距离。
从政策角度来看，“不炒房”仍然是政策的主要基调。具体而言，在海湾地区，政策已经从需求方的总体购买限制转向“一城一策”。目标是促进市场稳定，确保自营需求有序释放，遏制投资投机。因此，预计海湾地区未来市场将告别过去的起伏，整体保持稳定。
本版由《新京报》记者张晓岚收集并撰写
本版由《新京报》记者王远征·[主编:陈海峰撰写]
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